La loi du 26 mai 2026 plafonne le dépôt de garantie des baux commerciaux à un trimestre de loyer et impose sa restitution dans les trois mois de la remise des clés. Encore faut-il savoir à quels baux ces règles s'appliquent : c'est là que se commettent la plupart des erreurs.
Un plafond d'un trimestre de loyer
Pendant longtemps, le montant du dépôt de garantie d'un bail commercial était libre. Trois ou six mois de loyer, parfois davantage, étaient courants, souvent complétés par une caution bancaire ou une garantie à première demande.
Désormais, l'article L. 145-40 du Code de commerce prévoit que les sommes versées à titre de garantie par le locataire ne peuvent excéder le montant des loyers dus pour un trimestre. Le plafond vaut aussi pour la valeur des biens, des titres, des engagements et des garanties de toute nature demandés au locataire. Ces sommes ne portent pas intérêt à son profit.
Le plafond se calcule sur le loyer hors charges. Les charges ne s'ajoutent pas au trimestre.
Une question reste ouverte : le trimestre vaut-il pour le dépôt et, séparément, pour les autres garanties, ou pour l'ensemble ? La doctrine est partagée et aucune décision n'a encore tranché. La prudence commande de raisonner garantie par garantie, tout en gardant l'autre lecture en réserve dans une négociation.
Quels baux sont concernés
Le plafond s'applique aux baux de locaux affectés au commerce de détail ou de gros, aux prestations de services à caractère commercial ou à l'artisanat. Les locaux industriels en sont exclus.
Surtout, il ne vise que les baux conclus ou renouvelés à compter de la promulgation de la loi, le 26 mai 2026. Un renouvellement, quelle qu'en soit la forme, fait entrer le bail dans le nouveau régime. La simple tacite prolongation d'un bail arrivé à échéance n'est pas un renouvellement. Avant de renouveler, relisez les clauses qui comptent : loyer, charges, garanties.
Un locataire dont le bail est en cours, sans renouvellement, ne peut pas exiger la restitution de ce qui dépasse un trimestre. Une réclamation en ce sens serait mal fondée.
Bail en cours : ce qui ne change pas
Pour un bail en cours non renouvelé, la règle ancienne demeure : les loyers payés d'avance, même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire pour la part qui excède deux termes de loyer. Le taux est celui pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.
Exemple : un loyer trimestriel payable d'avance et un dépôt de six mois représentent neuf mois versés d'avance. Trois mois dépassent deux termes et produisent des intérêts.
Le dépôt d'un bail en cours ne peut, par ailleurs, être augmenté que si une clause le prévoit. Un complément appelé sans clause, ou calculé sur un loyer lui-même surévalué, peut être réclamé.
Restitution : trois mois après la remise des clés
En fin de bail, le dépôt doit être restitué dans un délai raisonnable qui ne peut excéder trois mois à compter de la remise des clés, déduction faite des sommes restant dues au bailleur, à condition qu'elles soient dûment justifiées. Les autres garanties sont levées dans un délai de six mois.
Cette règle s'applique aussi aux baux en cours, lorsque la remise des clés intervient à compter du 26 août 2026.
En pratique, la remise des clés doit être datée et prouvée : le texte vise la remise en mains propres ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au bailleur ou à son mandataire. Un récépissé daté et signé est indispensable. Une retenue forfaitaire « pour charges » ne suffit pas : chaque somme retenue doit être justifiée, et certaines dépenses ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire.
En cas de vente ou de donation des locaux intervenue à compter du 26 août 2026, l'obligation de restituer le dépôt passe au nouveau bailleur. Les autres garanties deviennent caduques, et l'ancien bailleur doit en donner mainlevée dans un délai de six mois.
La mensualisation du loyer, désormais de droit
La même loi permet au locataire d'un local commercial ou artisanal d'obtenir le paiement mensuel de son loyer, sur simple demande, s'il n'a pas d'arriéré non contesté. La mensualisation prend effet à l'échéance suivante. Elle s'applique aussi aux baux en cours.
Pour un bail ancien, elle peut avoir un effet indirect : le terme devenant mensuel, la part du dépôt qui excède deux termes augmente, et avec elle les intérêts dus au locataire.
Ce qu'il faut vérifier
- La date de conclusion ou du dernier renouvellement du bail.
- L'activité exercée dans les locaux (commerce, services, artisanat, ou industrie).
- Le montant du dépôt et de chaque garantie, rapporté au loyer trimestriel hors charges.
- La clause d'actualisation du dépôt et les compléments déjà appelés.
- La périodicité du loyer, et l'opportunité d'une demande de mensualisation.
- En fin de bail : la date et la preuve de la remise des clés, puis la justification de chaque retenue.
Questions fréquentes
Le bailleur peut-il exiger six mois de dépôt de garantie ?
Pas dans un bail de local commercial ou artisanal conclu ou renouvelé depuis le 26 mai 2026 : le dépôt, comme chacune des autres garanties, est plafonné à un trimestre de loyer. Dans un bail plus ancien, en cours et non renouvelé, le montant prévu au contrat reste dû.
Le dépôt de garantie d'un bail commercial produit-il des intérêts ?
Plafonné à un trimestre, il ne porte pas intérêt. Dans les autres baux, les sommes versées d'avance qui dépassent deux termes de loyer portent intérêt au profit du locataire, au taux des avances sur titres de la Banque de France.
Sous quel délai le bailleur doit-il rendre le dépôt de garantie ?
Dans un délai raisonnable qui ne peut dépasser trois mois après la remise des clés, pour toute remise intervenue depuis le 26 août 2026, déduction faite des sommes dues et justifiées. Les autres garanties sont levées dans les six mois.
Un renouvellement en vue, une sortie des lieux prochaine ou un dépôt qui paraît élevé : c'est le moment de faire relire la clause de garantie, avant de signer ou de rendre les clés. Le cabinet propose un examen préalable de votre bail commercial.