Depuis la loi Pinel, certaines dépenses ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire commercial, quoi que prévoie le bail. Voici lesquelles, et comment vérifier vos décomptes en sept points.
Les cinq catégories interdites
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, l'article R. 145-35 du Code de commerce interdit d'imputer au locataire :
- Les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, murs de soutènement et de clôture), ainsi que les honoraires liés à leur réalisation.
- Les travaux de vétusté ou de mise en conformité, lorsqu'ils relèvent des grosses réparations.
- Les impôts, taxes et redevances dont le bailleur est le redevable légal, notamment sa contribution économique territoriale. La taxe foncière, ses taxes additionnelles et les taxes liées à l'usage du local ou à un service dont bénéficie le locataire restent en revanche imputables si le bail le prévoit.
- Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers.
- Dans un ensemble immobilier, les charges des locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Une clause contraire est réputée non écrite (article L. 145-15 du Code de commerce), et les sommes versées sur son fondement peuvent être réclamées dans la limite de la prescription de cinq ans.
Sept vérifications à faire sur votre bail et vos décomptes
- Le bail contient-il un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts et taxes ?
- Recevez-vous chaque année un état récapitulatif des charges ?
- Avez-vous obtenu les justificatifs des sommes réclamées ?
- Des travaux de toiture, de façade, de structure ou de mise aux normes figurent-ils dans vos charges ?
- Des honoraires de gestion ou de syndic vous sont-ils refacturés ?
- La taxe foncière vous est-elle refacturée, et le bail le prévoit-il expressément ?
- Dans un ensemble immobilier, la clé de répartition est-elle expliquée, et exclut-elle les locaux vacants ?
Une seule réponse douteuse justifie un examen de votre bail. Vindex, vindex-avocats.fr