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Charges de bail commercial : faites vérifier ce que vous payez
Provisions jamais régularisées, taxe foncière refacturée sans clause, indexation qui dérape : les charges et le loyer sont les postes les plus contestables du bail. Nous chiffrons ce que vous avez payé, déterminons ce que vous pouvez récupérer et le négocions avec votre bailleur.
- OffertExamen préalable
- 48 hPremière réponse, jours ouvrés
- 5 ansDe charges réclamables
- 15 %Au résultat, seulement si vous récupérez
Les signaux qui justifient une vérification
- 01Aucun décompteVous payez des provisions sur charges mais ne recevez jamais de décompte annuel détaillé.
- 02Taxe foncière, assurance, honorairesLe bailleur vous les refacture sans que le bail le prévoie clairement.
- 03Gros travauxToiture, ravalement, structure ou mise aux normes apparaissent dans vos charges.
- 04Clause fourre-toutVotre bail parle de « toutes charges, taxes et prestations » sans liste précise.
- 05Répartition opaqueCentre commercial ou ensemble immobilier : la clé de répartition n'est pas expliquée.
- 06Justificatifs introuvablesVous les avez demandés et ne les avez jamais reçus.
- 07Loyer qui dérapeL'indexation ne joue qu'à la hausse, ou le loyer a augmenté plus vite que l'indice.
- 08Surface discutableLe loyer ou la répartition reposent sur une surface que personne n'a mesurée.
Imprimer la liste des sept vérifications
Votre bail et vos charges ont déjà été audités ? Nous partons des chiffres de cet audit, sans refaire le travail, pour en tirer la consultation et la réclamation. Transmettre l'audit
Comment ça marche
Offert · 48 h ouvrées
Examen préalable
Vous déposez votre bail et votre dernier décompte. Nous vous disons s'il y a matière.
10 jours ouvrés
Audit chiffré
Rapport écrit : charges, loyer, indexation, surfaces, exercice par exercice.
Avec l'audit
Consultation et stratégie
L'avocat qualifie les constats, écarte ce qui est fragile, chiffre la réclamation défendable et fixe la stratégie.
3 mois au plus
Phase amiable
Lettre officielle de réclamation, puis négociation avec le bailleur ou son gestionnaire.
À l'issue de la phase amiable
Protocole transactionnel négocié et signé. Pas de frais de commissaire de justice ni de greffe, pas de délais de procédure, pas d'appel.
Action en justice, au forfait annoncé par écrit, si vous le décidez.
Nos formules
La plus demandée
Formule complète
1 540 € HT
au lieu de 1 730 € HT
- Audit chiffré des charges et du loyer
- Consultation et stratégie
- Phase amiable : lettre de réclamation et négociation, 3 mois
Vous avez déjà un audit
Consultation + amiable
790 € HT
au lieu de 980 € HT
- Consultation sur la base de votre audit
- Stratégie et montant de la réclamation
- Phase amiable : lettre et négociation, 3 mois
En cas d'accord
Protocole transactionnel
à partir de
1 200 € HT
forfait annoncé par écrit avant la signature
- Moins de 15 000 € : 1 200 € HT
- De 15 000 à 30 000 € : 1 800 € HT
- Au-delà : 2 400 € HT
- Sans frais de commissaire de justice ni de greffe, sans appel
+ 15 % HT des sommes obtenues, dû une seule fois, quel que soit le stade où le résultat est atteint. Rien si vous ne récupérez rien.
Bouclier : l'application de l'honoraire de résultat ne peut avoir pour effet de porter les honoraires du cabinet au-delà de 40 % HT des sommes obtenues.
Le détail des honoraires
| Prestation | Honoraires |
|---|---|
| Examen préalable : lecture de votre bail et de vos pièces, réponse sous 48 heures ouvrées | Offert |
| Audit chiffré : charges des exercices non prescrits, loyer, indexation, surfaces, rapport écrit | 750 € HT |
| Consultation et stratégie sur la base de l'audit : qualification juridique des constats, montant défendable de la réclamation, stratégie | 390 € HT |
| Phase amiable : lettre officielle de réclamation, négociation avec le bailleur ou son gestionnaire, pendant trois mois au plus | 590 € HT |
| Formule complète : audit chiffré, consultation, phase amiable | 1 540 € HT au lieu de 1 730 € HT |
| Consultation + phase amiable, sur un audit existant | 790 € HT au lieu de 980 € HT |
| Accord : négociation et rédaction du protocole transactionnel | 1 200 € HT si les sommes obtenues sont inférieures à 15 000 € ; 1 800 € HT de 15 000 à 30 000 € ; 2 400 € HT au-delà |
| Action en justice, si le bailleur refuse tout accord et si vous le décidez | À partir de 2 400 € HT pour la première instance, forfait annoncé par écrit |
| Honoraire de résultat, dû une seule fois, quel que soit le stade | 15 % HT des sommes restituées ou économisées la première année |
| Bouclier | L'application de l'honoraire de résultat ne peut avoir pour effet de porter les honoraires du cabinet au-delà de 40 % HT des sommes obtenues |
| Entreprises multi-sites, réseaux, enseignes | Forfait sur devis |
Tarifs hors prise en charge par une protection juridique. Si votre entreprise en bénéficie, votre convention d'honoraires peut prévoir un forfait adapté à votre contrat, sans que votre reste à charge dépasse le tarif affiché.
Toute diligence confiée au cabinet donne lieu à la signature préalable d'une convention d'honoraires. Si l'examen préalable ne révèle rien, vous ne payez rien.
Le cadre juridique en bref
Ce que prévoit la loi
Depuis la loi Pinel du 18 juin 2014, tout bail commercial doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire (article L. 145-40-2 du Code de commerce). Le bailleur doit aussi communiquer chaque année un état récapitulatif des charges.
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014, certaines dépenses ne peuvent jamais être mises à la charge du locataire (article R. 145-35 du Code de commerce), notamment :
- les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil et les honoraires qui s'y rapportent ;
- les travaux de remise en état liés à la vétusté ou à la mise en conformité, lorsqu'ils relèvent des grosses réparations ;
- les impôts dont le bailleur est redevable, comme sa contribution économique territoriale ; la taxe foncière peut en revanche être refacturée si le bail le prévoit ;
- les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers ;
- les charges correspondant aux locaux vacants ou imputables à d'autres locataires.
Une clause qui méconnaît ces règles est réputée non écrite (article L. 145-15 du Code de commerce). Les sommes versées à ce titre peuvent être réclamées dans la limite de la prescription de cinq ans.
Ce que juge la Cour de cassation
Le bailleur doit justifier l'existence et le montant des charges qu'il réclame. À défaut de régularisation et de justificatifs, les provisions versées n'ont plus de cause et doivent être restituées.
Le bailleur doit adresser les justificatifs au locataire qui les demande : les tenir à sa disposition ne suffit pas (Cass. 3e civ., 29 janvier 2026, n° 24-14.982). Si vous avez demandé ces pièces sans les recevoir, c'est un point de départ.
La Cour a toutefois précisé, en janvier 2026, qu'un simple retard dans l'envoi de l'état récapitulatif ne suffit pas, à lui seul, à obtenir le remboursement des provisions si le bailleur justifie ensuite des charges. C'est pourquoi nous ne promettons aucun remboursement avant d'avoir examiné votre bail et vos décomptes. Lire notre analyse des arrêts de janvier 2026.
Questions fréquentes
Mon bail et mes charges ont déjà été audités. Pouvez-vous prendre le relais ?
Oui. Nous partons des chiffres de cet audit, sans le refaire : consultation et stratégie, puis phase amiable, pour un forfait de 790 € HT, plus 15 % HT des sommes obtenues. Si des pièces manquent pour asseoir la réclamation, nous vous le disons avant toute diligence.
Que se passe-t-il si le bailleur accepte de transiger ?
Nous négocions et rédigeons le protocole transactionnel, qui règle définitivement le litige. Il se négocie clause par clause, sans frais de commissaire de justice ni de greffe, sans délais de procédure et sans appel. Son forfait dépend des sommes obtenues : 1 200 € HT en dessous de 15 000 €, 1 800 € HT jusqu'à 30 000 €, 2 400 € HT au-delà. Il est annoncé par écrit avant la signature.
Et si le bailleur refuse tout accord ?
La phase amiable comprend la lettre de réclamation et la négociation pendant trois mois : vous ne payez rien de plus pendant cette période, et l'honoraire de résultat n'est dû que sur les sommes effectivement obtenues. Si le bailleur refuse, nous vous proposons par écrit l'action en justice adaptée et son forfait. Vous restez libre de décider.
Mon bail a été signé avant 2014. Suis-je concerné ?
Les règles issues de la loi Pinel s'appliquent aux baux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014. Un bail renouvelé depuis cette date y est donc soumis. Pour un bail plus ancien, une charge n'est due que si le bail la met clairement à la charge du locataire : la vérification reste utile.
Contester mes charges va-t-il dégrader ma relation avec le bailleur ?
Une demande de justificatifs est un droit du locataire, et la plupart des dossiers se règlent par la négociation.
Ma protection juridique peut-elle prendre en charge vos honoraires ?
Si votre entreprise bénéficie d'une protection juridique, elle peut prendre en charge tout ou partie de nos honoraires, dans la limite de son contrat. Vous choisissez librement votre avocat. Déclarez le litige à votre assureur avant d'engager des frais : votre convention d'honoraires peut alors prévoir un forfait adapté à votre contrat, sans que votre reste à charge dépasse le tarif affiché. L'honoraire de résultat reste à votre charge.
Je suis menacé d'une clause résolutoire pour des charges impayées.
Contactez-nous sans attendre : le délai ouvert par un commandement visant la clause résolutoire est court. L'absence de justification des charges réclamées peut constituer un moyen de défense sérieux.
J'ai plusieurs locaux ou je fais partie d'un réseau.
Pour les entreprises multi-sites, les réseaux et les enseignes, l'audit fait l'objet d'un forfait sur devis. Les baux conclus avec un même bailleur peuvent être analysés ensemble.
Jusqu'à quand puis-je réclamer des charges indues ?
La restitution des sommes indûment versées se prescrit en principe par cinq ans. Chaque année qui passe peut donc faire sortir une année de charges du périmètre de la réclamation.
Transmettez-nous votre bail et votre dernier décompte : examen préalable offert, réponse sous 48 heures ouvrées.
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