Le renouvellement est le moment où le locataire a le plus de poids pour renégocier. C'est aussi le moment où le bail bascule, s'il était ancien, sous les règles issues de la loi Pinel.
Qui prend l'initiative ?
À l'échéance du bail, le bailleur peut délivrer congé, au moins six mois à l'avance, par acte de commissaire de justice. Le locataire peut, de son côté, demander le renouvellement. Si personne n'agit, le bail se prolonge tacitement au-delà de son terme, ce qui n'est pas toujours favorable au locataire : le loyer peut alors être déplafonné une fois la durée totale de douze ans dépassée.
Le loyer du bail renouvelé
En principe, la hausse du loyer lors du renouvellement est plafonnée selon la variation de l'indice applicable. Le plafonnement ne joue pas dans plusieurs cas, notamment en cas de modification notable des éléments de la valeur locative ou lorsque le bail a duré plus de douze ans. Une proposition de loyer du bailleur mérite donc toujours d'être vérifiée avant d'être acceptée.
La clause de charges, souvent oubliée
Le bail renouvelé est un nouveau bail. S'il succède à un bail conclu avant le 5 novembre 2014, il devient soumis à l'obligation d'inventaire précis et limitatif des charges et à la liste des dépenses que le bailleur ne peut plus refacturer. C'est l'occasion de supprimer les clauses générales et de fixer une répartition claire.
Les délais à surveiller
La plupart des actions fondées sur le statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans, et le congé ou la demande de renouvellement obéissent à des formes strictes. Faites relire votre situation plusieurs mois avant l'échéance.