La clause résolutoire d'un bail commercial permet au bailleur d'obtenir la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer resté sans effet. Le locataire n'est pas sans parade : payer dans le mois, vérifier la régularité du commandement ou demander au juge des délais, à des conditions plus strictes depuis la loi du 26 mai 2026.
Comment fonctionne la clause résolutoire d'un bail commercial ?
La plupart des baux commerciaux contiennent une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail en cas de manquement du locataire, le plus souvent le non-paiement du loyer ou des charges. Le code de commerce encadre strictement son jeu : « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux » (C. com., art. L. 145-41, al. 1er).
Trois conséquences en découlent. La clause ne peut sanctionner qu'un manquement à une obligation expressément visée par le bail (Cass. 3e civ., 15 sept. 2010). Sa mise en œuvre suppose un acte extrajudiciaire, c'est-à-dire un commandement délivré par commissaire de justice : une lettre recommandée ne suffit pas (Cass. 3e civ., 21 déc. 2017, n° 16-10.583). Enfin, le délai d'un mois est un minimum d'ordre public : une clause prévoyant un délai de quinze jours a été jugée nulle (Cass. 3e civ., 8 déc. 2010, n° 09-16.939).
Que doit contenir le commandement de payer ?
Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner le délai d'un mois dont dispose le locataire pour s'exécuter (C. com., art. L. 145-41, al. 1er). Il doit aussi permettre au locataire de comprendre ce qui lui est réclamé : nature des sommes, périodes concernées, montant.
Un commandement qui réclame davantage que ce qui est réellement dû n'est pas nécessairement nul en totalité : il a été jugé qu'il restait valable à hauteur du montant réel de la dette (CA Paris, 17 sept. 1999). D'où l'intérêt, dès réception, de rapprocher chaque ligne du commandement du bail, des appels de loyers et des paiements effectués. Une contestation des charges refacturées peut à elle seule modifier le montant exigible : sur ce point, voir les charges que le bailleur ne peut pas refacturer.
Que se passe-t-il si vous payez dans le mois ?
Si les causes du commandement sont réglées en totalité dans le délai d'un mois, la clause ne produit pas d'effet. C'est la parade la plus sûre, à condition de pouvoir prouver la date et le montant du paiement.
Le paiement intervenu après l'expiration du mois ne règle pas, à lui seul, la difficulté. Selon la jurisprudence rapportée par la doctrine, le juge saisi peut alors constater la résiliation malgré le paiement, car il ne peut suspendre les effets de la clause sans avoir préalablement accordé des délais (Cass. 3e civ., 7 déc. 2004). Le locataire qui paie tardivement a donc intérêt à demander des délais couvrant la période jusqu'à son paiement.
Comment obtenir des délais et suspendre la clause ?
Le juge peut, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l'article 1343-5 du code civil, suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire, tant que la résiliation n'a pas été constatée ou prononcée par une décision de justice passée en force de chose jugée (C. com., art. L. 145-41, al. 2). Ces délais ne peuvent excéder deux ans. La demande peut être formée devant le juge des référés saisi par le bailleur, ou par le locataire lui-même.
Les délais accordés doivent être respectés à la lettre. Si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge, la clause est réputée n'avoir pas joué. À défaut, elle est réputée avoir produit son effet à la date à laquelle elle était acquise, soit un mois après le commandement (Cass. 3e civ., 15 juin 2023, n° 21-23.902). Lorsque les délais ont été accordés par une ordonnance de référé passée en force de chose jugée, leur non-respect rend la clause définitivement acquise, même si le bailleur s'en prévaut de mauvaise foi (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-16.216).
Qu'est-ce qui change avec la loi du 26 mai 2026 ?
La loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a réécrit l'article L. 145-41 du code de commerce. Selon les commentaires publiés, la suspension de la clause résolutoire est désormais subordonnée à deux conditions cumulatives : le locataire doit démontrer sa capacité à régler la dette locative, et il doit avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience.
Ces règles s'appliqueraient aux demandes introduites à compter du 28 mai 2026. C'est donc la date de la demande, et non celle de la signature du bail, qui détermine le régime applicable. En pratique, le locataire doit préparer un dossier financier avant l'audience : situation de trésorerie, derniers comptes, prévisionnel, échéancier réaliste, preuve du paiement des loyers courants.
La même loi a modifié d'autres règles du statut, notamment le plafonnement des garanties locatives : voir notre analyse sur le dépôt de garantie du bail commercial en 2026.
Et si le locataire fait l'objet d'une procédure collective ?
L'ouverture d'une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire modifie profondément la situation. L'action introduite par le bailleur avant le jugement d'ouverture, pour faire constater l'acquisition de la clause en raison de loyers échus avant ce jugement, ne peut plus être poursuivie après lui (Cass. 3e civ., 13 avr. 2022, n° 21-15.336). Les loyers postérieurs au jugement d'ouverture obéissent à des règles propres, qui supposent elles aussi la délivrance d'un commandement.
Ce qu'il faut vérifier
- La date de signification du commandement, pour calculer le délai d'un mois.
- La mention de ce délai dans le commandement.
- La clause du bail : vise-t-elle bien le manquement reproché ?
- Le détail des sommes réclamées, ligne par ligne, et les paiements déjà effectués.
- La date de toute demande en justice, au regard du 28 mai 2026.
- Les justificatifs financiers et la reprise du paiement du loyer courant avant l'audience.
- L'existence éventuelle d'une procédure collective.
Pour un premier échange écrit avec le bailleur ou une réponse argumentée au commandement, voir la lettre d'avocat.
Questions fréquentes
Combien de temps ai-je pour payer après un commandement visant la clause résolutoire ?
Un mois à compter de la délivrance du commandement (C. com., art. L. 145-41). Passé ce délai, la clause est acquise au bailleur, sauf délais accordés par le juge tant que la résiliation n'a pas été constatée par une décision passée en force de chose jugée.
Le juge peut-il suspendre la clause résolutoire ?
Oui, en accordant des délais de paiement dans la limite de deux ans. Pour les demandes introduites depuis le 28 mai 2026, le locataire doit, selon les commentaires de la loi du 26 mai 2026, démontrer sa capacité à régler la dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant la première audience.
Que se passe-t-il si je ne respecte pas l'échéancier fixé par le juge ?
La clause est réputée avoir joué à la date à laquelle elle était acquise. Si les délais ont été accordés par une ordonnance de référé passée en force de chose jugée, la résiliation est définitivement acquise.